상가 계약갱신요구권 10년·권리금 회수기회 — 환산보증금 기준과 건물주가 방해하면 받는 손해배상

상가 임차인은 계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구하면, 최초 계약을 포함해 10년까지 영업할 수 있습니다. 또 만료 6개월 전부터는 임차인이 데려온 새 임차인에게서 권리금을 받을 기회가 법으로 보호됩니다.

내 가게는 보호 대상일까, 환산보증금 계산

상가건물 임대차보호법은 사업자등록 대상 건물의 임대차에 적용됩니다(제2조). 다만 환산보증금이 지역별 기준을 넘으면 일부 조항만 적용됩니다.

환산보증금 = 보증금 + 월세 × 100 (시행령 제2조 제3항)

기준을 넘어도 대항력, 계약갱신요구권(10년), 권리금 회수기회 보호, 3기 연체 해지 등은 그대로 적용됩니다(제2조 제3항). 반면 5% 증액 상한처럼 기준 안 임대차에만 적용되는 조항도 있습니다.

계약갱신요구권, 주택과 다른 점

건물주가 거절할 수 있는 사유는 월세 3기분 연체 사실, 부정 임차, 합의한 상당한 보상, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 건물 멸실, 철거·재건축, 그 밖의 중대한 의무 위반 8가지입니다(제10조 제1항). 갱신되면 전 계약과 같은 조건으로 보되, 월세와 보증금은 법이 정한 범위에서 조정할 수 있습니다.

갱신 때 인상 계산(기준 안 임대차): 증액은 청구 당시 금액의 100분의 5를 넘지 못합니다(시행령 제4조). 월세 300만 원이면 최대 15만 원, 보증금 5,000만 원이면 최대 250만 원입니다.

먼저 알아 둘 절차: 갱신 요구는 만료 1개월 전까지 기록이 남는 방법으로 보내야 합니다. 건물주가 답을 미루면 내용증명으로 날짜를 남겨 두시기 바랍니다.

권리금 회수기회 보호, 언제부터 무엇을

권리금은 가게의 단골·위치·시설 같은 가치에 대해 새 임차인이 기존 임차인에게 주는 돈입니다. 건물주는 임대차가 끝나기 6개월 전부터 종료 때까지 아래 행위로 권리금 회수를 방해할 수 없습니다(제10조의4 제1항).

다만 다음은 건물주가 새 임차인과 계약을 거절할 정당한 사유로 봅니다(제2항).

• 새 임차인이 보증금이나 월세를 낼 능력이 없는 경우
• 새 임차인이 의무를 위반할 우려가 있는 등 임대차를 유지하기 어려운 경우
• 상가를 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않은 경우
• 건물주가 고른 새 임차인이 임차인과 권리금 계약을 맺고 권리금을 낸 경우

대규모점포·준대규모점포의 일부(전통시장 제외)나 국유·공유재산 상가에는 권리금 보호가 적용되지 않습니다(제10조의5).

방해당했을 때 손해배상 계산

건물주가 방해해 손해가 생기면 배상해야 하고, 배상액은 새 임차인이 주기로 한 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(제10조의4 제3항).

계산 예시: 새 임차인과 권리금 5,000만 원에 계약했는데 건물주가 정당한 사유 없이 거절했고, 감정한 종료 당시 권리금이 4,000만 원이라면 배상 한도는 4,000만 원입니다.

손해배상 청구는 임대차가 끝난 날부터 3년 안에 해야 합니다(제4항). 소송 전에 법원 민사조정을 먼저 신청해 볼 수도 있습니다.

정리

상가는 만료 6개월~1개월 전 갱신 요구, 최대 10년, 만료 6개월 전부터 권리금 보호라는 세 가지가 핵심입니다. 오늘 임대차계약서에서 만료일과 보증금·월세를 확인해 환산보증금을 한 번 계산해 보시기 바랍니다. 내 가게가 기준 안인지 밖인지에 따라 증액 상한 적용이 달라지니 먼저 확인해 보시고, 영업이 순조롭게 이어지길 바랍니다.

※ 본문에 소개된 제도와 금액은 2026년 11월 기준입니다. 정부 정책과 지방자치단체 공고에 따라 대상·금액·신청 기간이 변경될 수 있으니 작성 전 공식 홈페이지에서 최신 내용을 확인하세요.