전세보증금 반환소송 절차와 비용, 순서대로

전세보증금 반환소송은 내용증명 → 임차권등기명령 → 지급명령 또는 보증금반환소송 → 강제집행 순서로 진행합니다. 계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면 먼저 임차권등기명령(주택임대차보호법 제3조의3)으로 권리를 지켜 둔 뒤 돈을 청구합니다. 법원에 내는 인지액은 소가(청구 금액) 1억 원 기준 45만 5천 원이고, 지급명령은 그 10분의 1입니다.

아래는 주택임대차보호법·민사소송법·민사소송 등 인지법 조문과 서울시 안내를 기준으로 정리한 절차와 비용입니다. 사건마다 결과와 기간이 다르므로 「이렇게 하면 반드시 받는다」는 안내는 아닙니다.

먼저 확인할 것: 계약이 정말 끝났나

소송의 출발점은 「임대차가 끝났는데 보증금을 못 받았다」는 사실입니다.

먼저 알아 둘 절차: 묵시적 갱신 상태라면 해지 통지를 먼저 보내고 3개월이 지나야 「끝난 임대차」가 됩니다. 통지 날짜를 증명하려면 내용증명으로 보내 두시기 바랍니다. 많은 분이 이 3개월을 빠뜨리고 바로 소송을 내는데, 그러면 아직 반환 시기가 오지 않았다는 다툼이 생깁니다.

1단계 임차권등기명령: 이사 가기 전에

이사를 나가면 전입신고·점유로 얻은 대항력(새 집주인에게도 계약을 주장할 권리)과 확정일자로 얻은 우선변제권(경매 때 먼저 배당받을 권리)이 사라질 수 있습니다. 임차권등기명령은 이것을 등기부에 남겨 두는 제도입니다.

등기가 끝난 집을 그 뒤에 빌린 새 임차인은 소액보증금 최우선변제를 받지 못하므로(제6항), 임대인 입장에서는 새 세입자를 들이기 어려워져 반환을 서두르게 되는 효과도 있습니다.

2단계 지급명령 또는 소송

돈을 청구하는 길은 두 가지입니다. 임대인이 다투지 않을 것 같으면 지급명령, 다툴 것 같으면 바로 소송입니다.

소가 3천만 원 이하의 금전 청구는 소액사건(소액사건심판규칙 제1조의2)으로, 일반 소송보다 간단한 절차로 진행됩니다. 지급명령 절차 자체는 따로 정리할 예정이니 여기서는 「인지액이 10분의 1이고 이의가 없으면 2주 뒤 확정된다」는 점만 기억하시면 됩니다.

비용 계산: 인지액과 송달료

법원에 내는 돈은 인지액과 송달료입니다. 인지액은 민사소송 등 인지법 제2조로 정해집니다.

전자소송으로 내면 10분의 9만 냅니다(제16조). 1천 원 미만이면 1천 원, 100원 미만은 버립니다(제2조 제2항). 송달료는 당사자 수와 송달 횟수로 정하는 예납금이라 금액이 바뀌므로 대법원 전자소송 누리집에서 확인하시기 바랍니다.

입력한 숫자는 내 브라우저 안에서만 계산되며 어디에도 저장되지 않습니다. 인지법 조문으로 대략 계산한 값이고, 송달료와 변호사 비용은 별도입니다.

3단계 강제집행과 지연이자

판결이 확정되거나 지급명령이 확정되면 집행권원(강제로 받아 낼 수 있는 문서)이 생깁니다. 이것으로 임대인의 예금·급여·부동산에 강제집행을 신청합니다. 임차주택 자체를 경매할 때는 집을 먼저 비워 주지 않아도 경매를 시작할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의2 제1항).

이기면 소장이 임대인에게 송달된 다음 날부터 **연 12%**의 지연이자를 함께 받습니다(소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항, 법정이율에 관한 규정). 그 전 기간은 민법상 연 5%입니다. 청구할 때 지연이자까지 적어 넣어야 판결에 반영됩니다.

먼저 알아 둘 절차: 민사소송법 제199조는 판결을 소 제기일부터 5개월 안에 선고하도록 정하지만 노력 목표(훈시규정)라 실제 기간은 사건마다 다릅니다. 그래서 1단계 임차권등기로 권리를 먼저 지켜 두는 순서가 중요합니다.

소송 전에 쓸 수 있는 길

• 주택임대차분쟁조정위원회: 보증금 반환 분쟁을 조정합니다(주택임대차보호법 제14조). 대한법률구조공단·LH·한국부동산원에 설치되어 있고, 조정이 성립하면 재판 없이 끝낼 수 있습니다.
• 대한법률구조공단(국번 없이 132): 소득 기준에 해당하면 상담과 소송 지원을 받을 수 있습니다. 대상과 비용은 공단에 확인하시기 바랍니다.
• 전세보증보험: 주택도시보증공사(HUG) 등의 보증에 가입했다면 보증사고로 신청해 공사에서 보증금을 받습니다. 요건은 전세보증보험 가입 조건에서 볼 수 있고, 계약서 특약은 전세 계약 특약 문구를 참고하시기 바랍니다.

놓치기 쉬운 점

• 이사 먼저 가지 않기: 임차권등기가 끝나기 전에 전입을 옮기면 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 등기부등본에 임차권등기가 기재된 것을 확인한 뒤 이사하시기 바랍니다.
• 임대인이 바뀌었다면: 대항력이 있으면 새 집주인이 임대인 지위를 이어받습니다. 소송 상대를 누구로 할지 계약서와 등기부로 확인하시기 바랍니다.
• 빚이 더 큰 임대인: 임대인이 개인회생·파산 절차에 들어가면 받는 방법이 달라집니다. 개인회생 신청 자격과 개인파산 신청 조건에서 그 절차를 볼 수 있습니다.

먼저 계약 종료일(묵시적 갱신이면 해지 통지 뒤 3개월)을 확인하고, 이사 전에 임차권등기명령부터 신청하시기 바랍니다. 그다음 임대인이 다투지 않을 것 같으면 지급명령, 다툴 것 같으면 소송을 고르시면 됩니다. 혼자 하기 어렵다면 대한법률구조공단 132에서 상담을 먼저 받으시기 바랍니다. 한 단계씩 하면 됩니다.

※ 본문에 소개된 제도와 금액은 2026년 10월 기준입니다. 정부 정책과 지방자치단체 공고에 따라 대상·금액·신청 기간이 변경될 수 있으니 작성 전 공식 홈페이지에서 최신 내용을 확인하세요.